5 důvodů pro nedostatek bytů v Praze a růst jejich cen

5 důvodů pro nedostatek bytů v Praze a růst jejich cen

Hlavní důvod dlouhodobého růstu cen nemovitostí v Praze (a většině našich měst) je ve skutečnosti prostý: poptávka převyšuje nabídku. Tím by mohlo být řečeno vše. Skutečnost, že poptávka převyšuje nabídku, má ale své příčiny a nedostatečná nabídka je jen jednou z nich. Uplynulých více než 20 let, což je doba, kterou se pohybuji na pražském realitním trhu, procházel trh bouřlivým vývojem. Pojďme se proto podívat na několik statistických faktů a zajímavostí, které z toho vyplynuly.

V Praze je zhruba 600.000 bytů. Ty jsou jak v bytových, tak v rodinných domech. Každý rok k nim přibude kolem 5.000 bytů nově postavených, zhruba stejné množství nových bytů se obvykle každoročně prodá. Nabízení nových bytů je díky aktivitě developerů nejvíce vidět, developeři jsou nejvíce slyšet a tak může věci neznalý pozorovatel dospět snadno k závěru, že toto zhruba 1 % všech pražských bytů reprezentuje celý trh. Není to tak. Pravdou ale také je, že právě díky pevně stanovené ceně nově postavených bytů, vzniká jasně definovaná cena za 1 metr čtvereční, ke které se snaží směřovat i všichni ostatní prodávající. Pravdou také je, že se v Praze v loňském roce (2019) prodalo celkem 38.475 bytů a to včetně těch nových. Na prodejích se tak v Praze nové byty podílely zhruba 15 procenty.

Příčiny nedostatku bytů a růstu jejich cen

Zvýšení nákladů na výstavbu

Za uplynulých zhruba 20 let se výrazně zvýšily ceny pozemků, stavebního materiálu i stavebních prací. Vzrostla kupní síla? Vzrostla. Jenže růst kupní síly a tudíž mezd se netýká jen těch, kteří byt kupují. Týká se i těch, kteří se na výstavbě bytů podílejí, a to se do koncové ceny samozřejmě promítne. Současně s tím je navíc Česká republika, dle žebříčku zpracovávaného Světovou bankou, až na 156. místě ze 190 sledovaných zemí v kategorii "Doba potřebná k vyřízení stavebního povolení". V tomto jsme v těsné blízkosti Barbadosu, kdesi mezi čadem a Nigerem. O co více času uplyne od nákupu pozemku přes vyřízení všech formalit a výstavbu až k prodeji, o to jsou přirozeně náklady na výstavbu vyšší.

Nedostatek stavebních parcel

Stavět hlava nehlava by se nemělo. To je fakt. Vlekoucí se příprava Územního plánu dnes ale neumožňuje stavět ani tam, kde by výstavba byla vhodná. Už roce 2013 bylo schváleno zadání na vytvoření vznešeně nazvaného Metropolitního plánu, se tříletým zpožděním byl v roce 2018 oficiálně předán k veřejnému projednání a dle schváleného harmonogramu se předpokládá jeho finální schválení v roce 2022. Po celou tu dobu jsou možnosti výstavby omezené, tudíž se staví méně.

Znehodnocování české měny versus touha ochránit své investice

Investovat do nemovitostí je moderní a prozíravé. Silným ročníkům odrůstají děti, často se věnují kariéře, a pokud mají dostatečné příjmy, zahrnou nákup investičního bytu do svých plánů na budoucnost. V kombinaci s dostupnými hypotékami to může být dobré řešení. Koupený byt nějakou dobu pronajímají a v budoucnu může být třeba startovacím bytem právě pro jejich děti. A protože jde o skutečně silné ročníky, je jejich poptávka na trhu s byty znát.

Neustálý příliv nových lidí

Praha vytváří zhruba čtvrtinu celého českého HDP, jsou tu pracovní příležitosti a (obvykle) vyšší mzdy než jinde. Není proto divu, že do Prahy proudí příliv lidí, kteří někde potřebují bydlet. Příliv je ale větší než tempo výstavby.

Nevyužívání bytů k bydlení

Je to tak, v Praze existují i byty, které zejí prázdnotou. Jen obecních (patří městu a magistrátu) neobsazených bytů v Praze bylo podle nedávné analýzy kolem 2.000. Další nevyužité byty patří individuálním vlastníkům. A o část bytů k bydlení připravil Prahu fenomén krátkodobých pronájmů. Tím, že poskytují ubytování turistům, jsou ve skutečnosti spíš než pronájmem, poskytováním ubytovacích služeb. V Praze se k tomuto účelu využívá zhruba 14 – 15 tisíc bytů, což jsou 2,5 % z celkového počtu pražských bytů. Pokud bychom to chtěli říci zjednodušeně, odliv krátkodobě pronajímaných bytů z trhu vytvořil efekt, jako by se na 2-3 roky v Praze úplně výstavba nových bytů zastavila. A to byl ve skutečnosti v Praze, už před rozmachem krátkodobých pronájmů, skluz ve výstavbě zhruba 20.000 bytů. 

Znáte nějaké další příčiny nedostatku bytů a růstu jejich cen? Sem s nimi. Napište mi a podělte se o své zkušenosti.

Potřebujete vědět, jakou tržní cenu má váš byt? Obrať se na mě.

Stáhněte si zdarma

7 chyb při prodeji nemovitosti

zpracováním osobních údajů