Hrozí v Praze propad cen bytů?

Hrozí v Praze propad cen bytů?

Slyšeli jste už o hrozbě realitní krize nebo nafukující se realitní bublině? Určitě ano. A možná jste ji už i zažili. Hodně současných zájemců o koupi bytu ji ale nezažilo. Před 10 lety o koupi bytu nejspíš nepřemýšleli a někteří z nich v té době dokonce ani nebyli ekonomicky činní. Říkáte si, proč se vracíme zrovna o deset let zpátky? Před deseti lety, v roce 2008, totiž začal zatím poslední velký propad cen nemovitostí.

Rozdíly, podobnosti a strašáci

Dokolečka slýcháme o tom, že nám hrozí realitní krize a že jsou dlouhodobě stoupající ceny nemovitostí důsledkem nafukující se realitní bubliny. Přiznejme si, zní to trochu děsivě. Pojďme se proto podívat, zda pro znepokojení existuje důvod a získejme vodítko k odhalení toho, co může prodejní ceny bytů poslat ke dnu nebo je naopak požene do nebeských výšin. Pokud jsme totiž prodávající, mělo by nás zajímat, co nás čeká a také jak uvažují kupující. První odpověď nám může dát porovnání rozdílů a podobností s rokem 2008.

Rozdíly:

- výše poskytnutého úvěru. Před deseti lety banky běžně poskytovaly na nákup nemovitosti úvěr ve výši 100 % kupní ceny. Současné omezení Českou národní bankou již nějakou dobu umožňuje poskytnout úvěr pouze do výše 80 % (v některých případech 90 %) kupní ceny.
- zpřísnění podmínek bank. Před deseti lety stačilo, aby kupujícímu po uhrazení splátky hypotečního úvěru zbyla částka odpovídající životnímu minimu. Dnes musí kupujícímu po uhrazení splátek všech úvěrů zbýt 40 % (u některých bank 50 %) jím prokázaného čistého příjmu.
- účel nákupu. Velké množství v současnosti kupovaných bytů je v Praze určeno ke krátkodobému pronajímání, a tudíž nepomáhá nasytit poptávku po bydlení. Před deseti lety byly krátkodobé pronájmy v plenkách.

Podobnosti:

- bezpečná investice. Nemovitosti jsou celosvětově vnímány jako bezpečný investiční nástroj. A vzhledem k plynulému růstu cen nemovitostí i jako nástroj rozumný. Platí to dnes, platilo to před deseti lety a pravděpodobně to bude platit i nadále.
- neutuchající touha po bydlení ve vlastním. Praha není v přístupu k vlastnickému bydlení v rámci ČR výjimkou. Zkrátka, většina lidí u nás chce bydlet ve vlastním, letos stejně jako před deseti lety.
- nepolevující příliv lidí. Do Prahy se stěhovali a stěhují lidé (nejen) z celé ČR.
- zdlouhavé povolovací řízení komplikuje výstavbu nových bytů. Pro zajímavost - vyřizování stavebního povolení trvá v ČR průměrně 245 dní, což nás řadí na 166. místo ze 185 sledovaných zemí. Za uplynulou dekádu (2008-2017) bylo v Praze dostavěno v průměru 5.322 bytů ročně, za předchozí dekádu 1998-2007 v průměru 4.954 bytů ročně. Přestože je zde patrný nárůst přes 7 %, tempo výstavby nových bytů je nižší, než jaká je potřeba. Podle strategického plánu rozvoje Prahy by totiž mělo být ročně dokončeno 6.000 bytů.

Nahoru nebo dolů?

Kupující by asi nebyl úplně v pořádku, kdyby ho nezajímala kupní cena. Než se dopracuje k rozhodnutí koupit, ceny na trhu obvykle nějaký čas porovnává a studuje. Zamýšlí se nad tím, zda ceny půjdou nahoru nebo dolů. Například v příštích dvanácti měsících, během nichž chce koupit. Přirozeně vnímá i dlouhodobý růstový trend a často má pocit, že kdyby kupoval například před rokem, bylo by to pro něj výhodnější. Jenže není jasnovidec a tak neví, jestli bude růst pokračovat anebo jestli půjdou ceny dolů. Co tedy způsobí, že se rozhodne k nákupu právě teď - možná dřív, než původně plánoval - anebo, že naopak nákup prozatím odloží?

Důvody pro nákup:

- představa, že ceny budou i nadále stoupat a tak odkládání nákupu celou záležitost prodraží
- obava z toho, že podobnou nemovitost (která se právě nabízí) už nenajde
- hrozba zvýšení úrokových sazeb, které v konečném důsledku zdraží úvěr a zvýší celkovou kupní cenu
- hrozba zpřísnění podmínek pro poskytnutí úvěru, takže pro něj bude úvěr obtížněji dostupný nebo dokonce nedostupný
- pro kupujícího s vlastními prostředky hrozba inflace, která naspořené peníze znehodnotí

Důvody pro odložení nákupu:

- očekávání poklesu cen nemovitostí, například v důsledku prasknutí očekávané bubliny nebo jednoduše v důsledku převisu nabídky nad poptávkou
- očekávání výhodnějších úvěrů

Po strmém růstu následuje propad

Toto pravidlo platí na všech trzích, ten s nemovitostmi nevyjímaje. Přinejmenším toto mají společné, i když každý z nich má svá specifika a odlišnosti. Z dlouhodobého hlediska ceny nemovitostí ovšem samozřejmě rostou a po pádu cen přijde jejich opětovný růst nad úroveň dosaženou před propadem. Nenechte se proto děsit a uvažujte s chladnou hlavou.

Existuje cenový strop?

Pokud plánujete prodej, uvažujte s výhledem vývoje například v následujících 12 měsících a zamyslete se nad tím, zda a jak v té době bude pro kupující koupě dostupná a proveditelná. Budou pro kupující dostupné úvěry? Je vůbec realistické, aby při dané ceně kupující z obvyklých příjmů splátky úvěru spláceli? Budou banky ochotny ocenit byt na výši kupní ceny, aby jej proti úvěru přijaly jako zástavu? Pokud cenový strop opravdu existuje, nachází se právě zde. 

Zajímá Vás, kolik by měla stát Vaše nemovitost? Přečtěte si náš článek na toto téma.