Ohrozí nová přísnější pravidla ČNB prodeje bytů? Žadatelé o úvěr to budou mít těžší.

Ohrozí nová přísnější pravidla ČNB prodeje bytů? Žadatelé o úvěr to budou mít těžší.

Většina lidí v Čechách kupuje byt za pomoci hypotečního úvěru. Co s tím udělá krok České národní banky, která ostatním bankám doporučila zpřísnit pravidla pro poskytování hypotečních úvěrů? Bude to mít vliv na prodej našeho bytu a na jeho cenu? Jak dopadne žadatel o úvěr s průměrnými příjmy? Pojďme se podívat, jak to od října 2018 bude.

Nová pravidla pro poskytování hypotečních úvěrů od 1. října 2018

Je jisté, že někteří lidé, kteří hypotéku doposud získat mohli, ji od října nezískají. Analytici ČNB usoudili, že další zvyšování zadluženosti domácností je nežádoucí, že ani předešlá zpřísnění pravidel pro získání hypoték nejsou dostatečná a úvěry si berou lidé, jejichž příjmy nejsou úměrné cenám nemovitostí, které kupují.

Nyní je možné získat od banky hypotéku do výše 80 % z odhadu kupní ceny nemovitosti a v některých případech dokonce do 90 %. Nově (od října) by ale kromě tohoto omezení neměla překročit výše dluhu žadatele o hypoteční úvěr devítinásobek jeho ročního příjmu. Současně by žadatel neměl na splátky všech svých dluhů vynakládat více než 45 % svého měsíčního příjmu. Všemi dluhy jsou míněny například splátky jiných úvěrů, leasingy, splátky na kreditních kartách apod., příjmy jsou míněny čisté.

Trochu přehledněji a s příkladem, na jaký byt banka půjčí

Situaci snáze pochopíme na příkladu žadatele o úvěr, který je sám a nesplácí žádné jiné úvěry. Podle výše jeho čistých měsíčních příjmů mu může banka půjčit na 80 % ceny nemovitosti, odhadnuté znalcem:

čistý měsíční příjem žadatele
o úvěr

maximální měsíční splátka (45 % z čistých příjmů)

maximální
výše úvěru
(9 násobek
ročního příjmu)
maximální
cena bytu,
na kterou žadatel dosáhne
25 000 Kč      11 250 Kč      2 700 000 Kč      3 375 000 Kč     
30 000 Kč      13 500 Kč      3 240 000 Kč      4 050 000 Kč     
35 000 Kč      15 750 Kč      3 780 000 Kč      4 725 000 Kč     
40 000 Kč      18 000 Kč      4 320 000 Kč      5 400 000 Kč     
45 000 Kč      20 250 Kč      4 860 000 Kč      6 075 000 Kč     
50 000 Kč      22 500 Kč      5 400 000 Kč      6 750 000 Kč     


Očekávané dopady na cenu bytů v Praze

S nemovitostmi obchoduji v Praze, proto se nyní soustředím právě na tuto oblast. Specifická situace v Praze se totiž může projevit… specificky. Menší množství úspěšných žadatelů o hypoteční úvěr se může projevit celkovým snížením poptávky, snížená poptávka může mít vliv na ceny a tak dále. Jenže jak se to projeví na trhu, kde je již delší dobu bytů méně, než by kupující chtěli? Pravděpodobně to přinese zpomalení dosavadního strmého růstu cen pražských bytů, o něco později možná i jejich stagnaci. Z mého pohledu se dá ale především očekávat, že na trhu bude o něco menší tlačenice, než byla doposud a zbude více místa pro ty, kteří kritéria splní.

Příčiny dosavadního růstu cen bytů

Řada ekonomů hovoří o tom, že jsou ceny pražských bytů neopodstatněně vysoké, nebo že je trh přehřátý. Neodpustím si na tomto místě kousavou poznámku: pokud by se v Praze stavělo tak, jak je třeba a vyřešila by se situace s krátkodobými pronájmy typu Airbnb, zmizely by nejméně dva z důležitých faktorů způsobujících nedostatek a ženoucích ceny pražských bytů vzhůru. Toto je ve skutečnosti politický problém a nikoli vyloženě ekonomická záležitost. A protože zde nevidíme, že by se politici chystali tuto záležitost efektivně a rozumně řešit, nevěříme ani, že se v nejbližší době po zavedení daných omezení na pražském trhu něco výrazněji změní. Může se ovšem stát, že řetězec za sebou jdoucích opatření a regulací (jehož je to říjnové součástí) jednoho dne s cenami skutečně zahýbá.

Můj závěr je následující: neočekávám praskání cenové bubliny (více zde) a tudíž nyní nemusíte v panice rychle prodávat. Na druhou stranu, pokud máte v dohledné době v plánu prodat, nejspíš není třeba s prodejem dále otálet. Pokud chcete poradit či s prodejem pomoci, obraťte se na mě.