Něco málo k pronájmům

Protože se vedle prodeje nemovitostí pohybuji také v oblasti pronájmů, připravil jsem pro své klienty několik praktických rad.

Rozdělil bych je do dvou částí:

1. Jak zvýšit šanci, že si vhodný nájem rychle najdete

2. Na co si dát pozor při uzavírání nájemní smlouvy a při převzetí bytu

1. Jak si rychleji najít bydlení v nájmu?

Dnes samozřejmě není problém najít nabídky nájemních bytů. Máme realitní portály, inzertní servery, sociální sítě a stále více můžeme využívat také nástroje umělé inteligence.

Samotné nalezení nabídky ale nemusí být tím nejtěžším.

Mnohem větší problém může nastat ve chvíli, kdy se o jeden byt uchází deset, dvacet nebo i více zájemců.

Jak tedy pronajímateli ukázat, že právě vy jste nájemce, kterého by si měl vybrat?

Inspirace z Německa

V tomto směru považuji za zajímavé podívat se k našim sousedům do Německa, zejména do velkých měst, jako je Berlín.

Německý nájemní trh je v některých lokalitách velmi konkurenční a zájemce o byt proto často předkládá pronajímateli poměrně rozsáhlý soubor informací o své osobě. V německy mluvících zemích se můžete setkat s pojmem Bewerbungsmappe – tedy jakousi „složkou uchazeče o byt“.

Neznamená to, že každý pronajímatel bude požadovat všechny níže uvedené dokumenty. Požadavky se liší podle konkrétního pronajímatele, realitní kanceláře i typu bytu. Jde spíše o inspiraci, jak svou nabídku vůči pronajímateli udělat přehlednou a důvěryhodnou.

A domnívám se, že tento přístup může postupně získávat význam i u nás.

Co může taková „složka uchazeče“ obsahovat?

Základní informace

Potvrzení o příjmu

Například poslední výplatní pásky, potvrzení zaměstnavatele nebo pracovní smlouvu. U podnikatelů samozřejmě mohou připadat v úvahu jiné doklady prokazující příjem.

V Německu se například poměrně často setkáte s požadavkem na doložení příjmů za poslední tři měsíce.

Doklad o bezdlužnosti

V Německu má význam například výpis SCHUFA, který poskytuje informace o úvěrové historii a platební morálce. V českém prostředí samozřejmě nemáme zcela totožný systém, ale princip je stejný: pronajímatel chce mít jistotu, že nájemce bude řádně platit.

Potvrzení od předchozího pronajímatele

V Německu se lze setkat s dokumentem Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, tedy potvrzením předchozího pronajímatele, že nájemce nemá dluhy na nájemném.

Pokud něco podobného můžete bez problémů získat od svého předchozího pronajímatele, může to být určitě výhoda.

A co dalšího?

Tady už bych byl trochu kreativnější.

Pokud se o byt uchází více lidí, není špatné pronajímateli jednoduše usnadnit rozhodování.

Můžete například:

• stručně napsat, kdo jste a čím se živíte,
• uvést, kdo bude v bytě bydlet,
• uvést požadovaný termín nastěhování,
• rovnou nabídnout několik termínů, kdy můžete přijít na prohlídku,
• pokud máte domácího mazlíčka, uvést to otevřeně a případně přiložit jeho fotografii,
• pokud jste nekuřák, může být užitečné to uvést,
• případně uvést několik základních informací, které pomohou vytvořit o vás normální lidský obraz.

Pokud máte profesionální profil například na LinkedInu, můžete na něj také odkázat. Zde bych ale doporučil určitou míru soudnosti.

Cílem není pronajímatele zahltit osobními informacemi. Cílem je vzbudit důvěru.

Krátký průvodní e-mail může rozhodnout

Představte si dvě odpovědi na inzerát.

První:

Dobrý den, mám zájem o byt. Kdy je prohlídka?

A druhá:

Dobrý den, o byt mám velký zájem. Jsem zaměstnaný jako ..., byt bych potřeboval od ..., bydlet bychom v něm měli dva, jsme nekuřáci a bez domácích mazlíčků. V případě zájmu mohu obratem doložit příjem a předchozí bezproblémový nájem. Na prohlídku mohu například v úterý odpoledne nebo ve středu dopoledne.

Je jasné, komu se bude pronajímateli lépe rozhodovat?

A právě o to jde.

Čím méně práce musí pronajímatel se zjišťováním základních informací udělat, tím lépe.

Nemusíte samozřejmě posílat kompletní osobní dokumentaci každému, kdo zveřejní inzerát. Citlivé údaje poskytujte rozumně a až tehdy, když je k tomu legitimní důvod.

Ale pokud se dostanete do užšího výběru, může být dobře připravený a přehledný soubor informací výraznou výhodou.

2. Na co si dát pozor při uzavírání nájemní smlouvy?

Teď obráceně.

Když už jste byt našli, přichází druhá důležitá fáze: podpis smlouvy a převzetí bytu.

A právě tady bych doporučoval nespěchat.

Ověřte si, s kým smlouvu uzavíráte

Ideální je ověřit si v katastru nemovitostí, kdo je vlastníkem bytu.

Pokud smlouvu nepodepisuje přímo vlastník, ověřte si, na základě čeho je daná osoba oprávněna za vlastníka jednat – například plnou mocí.

Nejde o zbytečnou formalitu. Chcete mít jistotu, že uzavíráte smlouvu s osobou, která je k tomu skutečně oprávněna.

Pozorně si přečtěte, za co vlastně platíte

Ve smlouvě by mělo být jasně uvedeno:

• kolik činí samotné nájemné,
• kolik činí zálohy na služby,
• které služby jsou poskytovány,
• jak je řešena elektřina a plyn,
• zda se energie přepisují na nájemce,
• jak a kdy bude probíhat vyúčtování služeb.

Nájemné a platby za služby nejsou totéž.

Jistota (dříve nazývaná kauce či i depozit)

U nájmu bytu může být sjednána peněžitá jistota. Její výše je věcí dohody, ale jistota společně se sjednanými smluvními pokutami nesmí v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Platby za služby se do tohoto limitu nezapočítávají.

Nájemce má také právo na úroky z jistoty a při skončení nájmu má pronajímatel jistotu vrátit po započtení případných dluhů nájemce.

Pozor na ustanovení, která omezují vaše zákonná práva

Nájemní smlouva může obsahovat i ustanovení, která nejsou v souladu se zákonem nebo která by v případě sporu nebyla vůči nájemci vymahatelná.

Může jít například o některá omezení týkající se návštěv, domácích zvířat, kouření nebo přihlášení k trvalému pobytu. Ministerstvo pro místní rozvoj výslovně uvádí, že některá taková ustanovení nájemce nemusí respektovat a nelze za jejich porušení platně požadovat smluvní pokutu.

To ale podle mého názoru neznamená, že je nutné kvůli každému takovému ustanovení okamžitě vést spor s pronajímatelem.

Pokud vás například určité ustanovení nijak prakticky neomezuje, může být rozumnější si ho pouze poznamenat, smlouvu si uschovat a zbytečně si hned na začátku nájemního vztahu nekazit vzájemné vztahy či majitele dokonce odradit od uzavření nájemní smlouvy!

Naopak pokud se ustanovení týká něčeho, co je pro vás skutečně důležité, je samozřejmě lepší vyřešit ho ještě před podpisem smlouvy.

Důležité je především vědět, co jste podepsali, znát svá práva a umět je v případě potřeby využít.

Není totiž vždy výhodné mít pravdu za každou cenu. Někdy je mnohem výhodnější vědět, že ji máte, a nepotřebovat ji použít.

Doba určitá, nebo neurčitá?

Věnujte pozornost tomu, na jakou dobu nájem uzavíráte.

U nájmu na dobu určitou si zejména ověřte:

• kdy přesně nájem končí,
• zda a jak se může prodloužit,
• zda existuje možnost předčasného ukončení,
• jaké jsou výpovědní důvody a lhůty.

Pokud víte, že budete potřebovat bydlet například jen jeden rok, může být doba určitá praktickým řešením. Pokud naopak přesně nevíte, jak dlouho budete byt potřebovat, může být vhodnější jiná konstrukce smlouvy, ale vždy musí také vycházet z představ pronajímatele. Na to je dobré se jej dopředu vyptat.

Drobné opravy a údržba

Tohle je další oblast, kde se vyplatí vědět, co vlastně podepisujete.

Od 1. ledna 2026 se změnily limity stanovené nařízením vlády č. 308/2015 Sb. U oprav podle výše nákladů se za drobnou opravu považuje oprava, jejíž náklad nepřesáhne 1 500 Kč, a roční limit činí 150 Kč za m² podlahové plochy bytu.

Ve smlouvě proto věnujte pozornost tomu, kdo odpovídá za běžnou údržbu, drobné opravy, servis a případné revize zařízení.

3. Při převzetí bytu nepodceňte předávací protokol

Předávací protokol může být při pozdějším sporu velmi důležitým dokumentem.

Čím přesnější bude, tím lépe.

Zapište stavy měřidel

Do protokolu uveďte například:

• elektroměr,
• plynoměr,
• vodoměr studené vody,
• vodoměr teplé vody,
• případně další měřidla.

A všechno si vyfoťte.

Fotografie měřidel jsou jednoduchý způsob, jak později prokázat, v jakém stavu byly při převzetí.

Zapište všechny závady

Projděte celý byt a zapisujte i věci, které se mohou na první pohled zdát nepodstatné.

Například:

• škrábanec na podlaze,
• odřená stěna,
• poškozená žaluzie,
• odštípnutá dlaždice,
• poškrábané dveře,
• poškozená kuchyňská pracovní deska,
• skvrna na koberci,
• poškození nábytku.

Nejde o to hledat na bytě každou drobnost.

Jde o to, aby bylo později možné rozlišit poškození, které existovalo už při převzetí, od poškození, které vzniklo až během vašeho nájmu.

Vyzkoušejte vybavení

Pokud je byt vybavený, vyzkoušejte například:

• sporák,
• troubu,
• lednici,
• myčku,
• pračku,
• ohřev teplé vody,
• topení,
• splachování toalety,
• vodovodní baterie,
• zásuvky,
• světla,
• žaluzie,
• okna,
• zámky.

Nemusíte samozřejmě provádět technickou revizi bytu.

Ale pokud něco zjevně nefunguje, je dobré to vědět a nechat to zapsat do protokolu.

Zkontrolujte počet klíčů

Do předávacího protokolu napište, kolik klíčů jste převzali:

• od bytu,
• od domu,
• od schránky,
• od sklepa,
• případně od garáže, kolárny nebo dalších společných prostor.

Sepište vybavení bytu

Pokud pronajímáte vybavený byt, udělejte si seznam vybavení.

Například:

Lednice Whirlpool – funkční, běžné známky užívání.
Pračka Bosch – funkční.
Sedací souprava – běžné opotřebení.

Čím konkrétnější popis, tím lépe.

A ještě jeden velmi praktický tip

Celý byt při převzetí vyfoťte nebo natočte na video.

A ne jen obývací pokoj.

Vyfoťte:

• podlahy,
• stěny,
• dveře,
• okna,
• kuchyň,
• koupelnu,
• toaletu,
• spotřebiče,
• vnitřky skříní,
• případné poškození,
• stavy měřidel.

Ideální je udělat fotografie ještě před tím, než do bytu nastěhujete své věci.

Nemusíte se přitom spoléhat pouze na časové údaje fotografií. Důležité je především to, aby bylo možné věrohodně prokázat, kdy a za jakých okolností byly pořízeny, a aby odpovídaly tomu, co je uvedeno v předávacím protokolu.

Závěrem

Pokud jste právě prodali byt nebo dům a hledáte nájemní bydlení, nemusí být největším problémem samotné nalezení nabídky.

V konkurenčním prostředí může rozhodovat i to, jak se jako zájemce pronajímateli představíte.

Připravený e-mail, základní informace o vás, doložení příjmu a případně další rozumně zvolené podklady mohou pronajímateli výrazně usnadnit rozhodování.

A když už byt získáte, vyplatí se stejnou pozornost věnovat nájemní smlouvě a předávacímu protokolu.

Nejde přitom o to hledat ve smlouvě každou chybu pronajímatele a hned se kvůli ní hádat.

Mnohem důležitější je vědět, co podepisujete, co od vás pronajímatel může oprávněně požadovat a jaká práva máte ze zákona.

Protože dobrý nájemní vztah není ten, ve kterém jedna strana neustále hledá chyby u druhé.

Je to vztah, ve kterém obě strany vědí, kde jsou jejich práva a povinnosti – a pokud možno nemají důvod je proti sobě používat.

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Potřebujete poradit, jak postupovat při prodeji či pronájmu bytu či nemovitosti? 

Chystáte se na prodej či pronájem, ale nechcete vše zařizovat sami?

Neváhejte se obrátit na mě!

Rád Vám pomohu s celým procesem — od stanovení ceny nemovitosti přes marketing a jednání se zájemci až po bezpečný převod kupní ceny a předání nemovitosti novému majiteli.

Tento článek a obrázek vznikl i za pomoci nástrojů AI.