Proč se u převodu nemovitosti používá úschova kupní ceny?

Při nákupu nebo prodeji nemovitosti je důležité řešit nejen samotné smlouvy a právní dokumentaci, ale také bezpečný způsob úhrady kupní ceny.

Proto se v praxi téměř vždy používá nestranná úschova kupní ceny, která chrání obě strany transakce.

V tomto článku se zaměříme na otázku:

Proč se vlastně peníze ukládají do úschovy a neplatí se přímo mezi stranami?

V navazujících dílech si pak vysvětlíme, kdo může úschovu spravovat a podle čeho ji správně vybrat.

Proč je úschova kupní ceny důležitá

Důvodů je několik a většina z nich souvisí s právní ochranou kupujícího i prodávajícího.

1. Lhůta mezi podpisem smlouvy a zápisem do katastru

Po podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí začíná tzv. ochranná lhůta, kdy katastrální úřad zapisuje změny do veřejného rejstříku.

V této době:

• již existuje podepsaná smlouva,
• ale vlastnické právo ještě není převedeno.

Toto období může trvat přibližně 20–30 dní.

Pro kupujícího i prodávajícího zde vzniká určité riziko, protože do okamžiku zápisu v katastru se vlastnictví formálně nemění a situace se může komplikovat například právní vadou, exekucí nebo jiným právním sporem.

Úschova kupní ceny proto zajišťuje, že peníze jsou uvolněny až ve chvíli, kdy je převod vlastnictví bezpečně dokončen.

2. Omezení plateb v hotovosti

Dalším důvodem je zákonné omezení hotovostních plateb.

Podle zákona č. 254/2004 Sb., o omezení plateb v hotovosti, je stanoven limit 270 000 Kč na jednu hotovostní transakci.

U nemovitostí, jejichž cena tento limit téměř vždy výrazně přesahuje, je hotovostní platba prakticky nepoužitelná.

Kromě toho:

• je obtížné prokazovat jednotlivé platby,
• hotovostní doklady se mohou ztratit,
• a jejich autenticita může být později zpochybněna.

Bankovní převod přes úschovu tak poskytuje výrazně vyšší míru jistoty a dohledatelnosti.

3. Povinnosti podle AML zákona

Při převodech nemovitostí se uplatňuje také zákon č. 253/2008 Sb., o opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti.

Z něj vyplývá, že je nutné:

• ověřit totožnost klientů,
• sledovat původ finančních prostředků,
• a zabránit zapojení nelegálních peněz do transakce.

Úschova peněz u regulovaných subjektů (banka, advokát, notář) tak pomáhá zajistit, že transakce probíhá v souladu se zákonem a je zpětně dohledatelná.

Proč někteří lidé úschovu odmítají?

I přes výhody úschovy se občas setkáváme s tím, že ji některé strany zvažují vynechat.

1. Negativní zkušenosti z minulosti

V médiích se v minulosti objevily případy, kdy došlo ke zpronevěře prostředků v úschově nebo k problémům při správě peněz u neregulovaných subjektů.

Ačkoliv šlo o jednotlivé kauzy, měly vliv na vnímání celého systému.

2. Obava z „komplikací navíc“

Někteří lidé se obávají, že úschova celý proces zbytečně prodlužuje nebo komplikuje.

Ve skutečnosti je ale jejím cílem přesný opak — snížit riziko a jasně nastavit pravidla, kdy a komu mají být peníze vyplaceny.

3. Obavy z mimořádných situací

Občas se objevuje i otázka, co se stane, pokud by došlo k úmrtí nebo jiné mimořádné situaci na straně osoby spravující úschovu.

Moderní úschovní systémy jsou však nastaveny tak, aby byly tyto situace právně ošetřeny a prostředky zůstaly chráněny.

Závěr

Úschova kupní ceny není formalita, ale klíčový bezpečnostní prvek každé realitní transakce.

Chrání:

• kupujícího před ztrátou peněz,
• prodávajícího před neuhrazením kupní ceny,
• i celý proces před právní nejistotou.

V následujících článcích se podíváme na to, jaké typy úschov existují a podle čeho vybrat tu nejvhodnější.

Potřebujete poradit, jak postupovat při prodeji či pronájmu bytu či nemovitosti?

Chystáte se na prodej či pronájem, ale nechcete vše zařizovat sami?

Neváhejte se obrátit na mě!

Rád pro Vás odvedu veškerou práci od ocenění bytu či nemovitosti až po finální podpis smlouvy i předání nemovitosti kupci či nájemci.