Úschova kupní ceny – část 1: Proč se musí dělat?

Při nákupu nebo prodeji nemovitostí je důležité nejen sledovat smlouvy a dokumenty spojené s převodem vlastnictví, ale také zařídit adekvátní nestrannou úschovu kupní ceny, která zajistí, že se jedné či druhé straně nestane něco nežádoucího. V tomto článku se tedy budeme zabývat otázkou:

 „Proč to vůbec dělat přes úschovu a ne jinak?„

V dalších návazných článcích pak budeme řešit návazné otázky typu: „Kdo bude mít na starosti peníze, dokud katastrální úřad nezaznamená potřebné změny vlastnických práv ve svém registru?“„Jak si správně vybrat a na co si dát pozor?“ Apod.

Proč je tedy toto opatření nezbytné? Důvody jsou tyto:

1) Zákonná lhůta mezi smlouvou a zápisem v katastru:

Po podání podepsané kupní smlouvy na katastrální úřad dle §18 Zákona č. 256/2013 Sb. (Katastrální zákon) nastává zákonná lhůta, během níž není dovoleno provést žádné změny v katastru nemovitostí. Během této lhůty, která trvá minimálně 20 dní, je prodávající dopisem informován o nadcházejících změnách, které může případně zastavit.

Pro kupujícího může tedy být tato lhůta riziková, například v případě nesolidnosti prodávajícího, kdy se nemovitost stane předmětem exekuce či soudního sporu.

2) Omezení plateb v hotovosti:

Platba v hotovosti většinou není praktická ani tam, kde mezi stranami obchodu panuje plná důvěra. Je zde totiž zákon č. 254/2004 Sb. (Zákon o omezení plateb v hotovosti), který limituje výši denní platby pro fyzické i právnické osoby do výše 270 000 Kč v hotovosti. Za přestupek proti tomuto zákonu, v případě přistižení, může být uložena fyzické osobě pokuta do 500 000 Kč a právnické, a podnikající fyzické osobě, pokuta do 5 000 000 Kč. V drtivé většině případů nemovitosti jistě překračují svou hodnotou tento limit - a rozdělení platby do několika dní za sebou nese další, mnohdy nepřekonatelné, potíže.

V neposlední řadě je i pro kupujícího z mnoha důvodů nutné, aby měl u sebe důkazy, že za kupovanou nemovitost skutečně zaplatil. A schované stvrzenky o platbách se mohou ztratit nebo zničit či může být někým jejich autenticita zpochybňována.

3) Opatření proti legalizaci výnosů z trestné činnosti:

Jaký je ale původ peněz, kterými kupec platí? Jak se pak ochránit před riziky z vyšetřování na policii, či i případným možným zabavením nelegálních peněz a podobně? 

Ze zákona č. 253/2008 (Zákon o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu) plyne, že přijetí finančního vyrovnání od třetí osoby jiným způsobem, než přes důvěryhodného schovatele (který si musí původ peněz kupce prověřit), může přinést problémy a je vlastně rizikové. Případná rizika jdou za schovatelem. I v případě platby převodem Bitcoinů je nutno ověřit původ peněz.

Jak vidíte z výše uvedeného, úschova kupní ceny není pouze formalitou, ale nutností - i když se může zdát, že zákony vnucují postupy, které ne každý ochotně přijme!

Co může stát za tím, že někteří lidé odmítají úschovy peněz?

1) Negativní zkušenosti z minulosti

V minulosti se v médiích objevovaly zprávy o tom, jak nějaký advokát zpronevěřil peníze svých klientů. Nebo o tom, že si klienti uložili své peníze u zprostředkovatele, a následně o ně přišli, protože zprostředkovatel peníze ukradl, nebo zbankrotoval, a i uschované peníze se staly nečekaně předmětem exekučních řízení ve prospěch třetích osob. Ano, šlo sice o trestný čin advokáta či zprostředkovatele, ale dostat se následně alespoň k části takto ztracených peněz je složité či někdy i nemožné -  a vesměs vždy stresující a velice nepříjemné.

2) Možná (ale zbytečná) obava z úmrtí advokáta nebo notáře

Co když advokát, nebo notář náhle zemře, a než se vyřídí dědictví (ve skutečnosti dnes již nepravděpodobný scénář), nebudete se moci k těm penězům dostat v době, kdy se zavážete k nějakým svým vlastním plněním (například ke koupi další nemovitosti)?

Nejlepší je přece prevence problémů! Jak to tedy celé řešit?  Ano, řešení existují! A to vysvětlím v dalších článcích.

Potřebujete poradit, jak postupovat při prodeji či pronájmu bytu či nemovitosti?

Chystáte se na prodej či pronájem, ale nechcete vše zařizovat sami?

Neváhejte se obrátit na mě!

Rád pro Vás odvedu veškerou práci od ocenění bytu či nemovitosti až po finální podpis smlouvy i předání nemovitosti kupci či nájemci.