Advokátní úschova dnes patří mezi nejčastější a nejvyužívanější způsoby bezpečného převodu kupní ceny při prodeji nemovitostí.

Kdo je advokát a proč bývá využíván při převodu nemovitostí

1. Jak si ověřit advokáta

Zda je konkrétní osoba skutečně advokátem, si lze jednoduše ověřit ve vyhledávači České advokátní komory:

na webu České advokátní komory (ČAK) 

Ve vyhledávači lze zjistit například:

• zda je advokát aktivní,
• sídlo kanceláře,
• specializaci,
• kontaktní údaje,
• nebo případná omezení výkonu činnosti.

2. Proč lidé využívají advokátní úschovy

Advokáti a notáři dnes patří mezi nejčastější poskytovatele úschov při převodech nemovitostí. Důvodem je zejména to, že dokážou zajistit celý proces převodu „pod jednou střechou“.

Typicky jde například o:

• přípravu nebo kontrolu kupní smlouvy,
• přípravu smlouvy o úschově,
• úschovu kupní ceny,
• komunikaci s katastrem nemovitostí,
• podání návrhu na vklad vlastnického práva,
• řešení komplikací během převodu,
• případnou úschovu listin.

Co může laikovi připadat složité a nepřehledné, bývá pro zkušeného advokáta každodenní praxí. Advokáti navíc často znají problémy, které vedly k soudním sporům, a dokážou klienty upozornit na rizika, která by běžného člověka nenapadla.

Důvěra v advokátní úschovy a zásadní změny od roku 2026

V minulosti se v médiích objevily případy zpronevěr peněz klientů některými advokáty. Tyto kauzy pochopitelně důvěru veřejnosti poškodily.

Právě v reakci na tyto případy však došlo v letech 2023–2026 k výraznému zpřísnění pravidel advokátních úschov. Od 1. 1. 2026 navíc vstoupila v účinnost rozsáhlá novela zákona o advokacii, která bezpečnost úschov dále významně posílila.

Dnešní systém advokátních úschov je tak výrazně transparentnější, kontrolovanější a bezpečnější než před několika lety.

Současná pravidla advokátních úschov

Činnost advokátů podléhá zákonu o advokacii a stavovským předpisům České advokátní komory.

Advokát je při poskytování úschovy povinen dodržovat řadu pravidel, která mají chránit klienty i jejich finanční prostředky.

1. Oddělený účet pro advokátní úschovu

Peníze klientů musí být vedeny odděleně od majetku advokáta.

Advokátní úschovy jsou vedeny na zvláštních bankovních účtech určených pouze pro klientské prostředky. Tyto účty nesmí být používány pro běžný provoz advokátní kanceláře.

V praxi se dnes běžně zřizuje samostatný účet pro konkrétní obchodní případ nebo konkrétní úschovu.

Peníze uložené v advokátní úschově nejsou majetkem advokáta. Proto zpravidla nepodléhají:

• exekuci vedené proti advokátovi,
• dědickému řízení po advokátovi,
• ani závazkům advokátní kanceláře.

Po ukončení úschovy bývá účet standardně zrušen a nepoužívá se pro další obchodní případy.

2. Elektronická kniha úschov (EKÚ)

Velmi důležitou novinkou posledních let je Elektronická kniha úschov vedená u České advokátní komory. Ta je dnes přímo zakotvena v zákoně o advokacii.

Advokát má povinnost každou úschovu do systému nahlásit.

Od 1. 1. 2026 navíc platí nová povinnost:

Úschova musí být do EKÚ zapsána ještě před tím, než klient odešle peníze na účet úschovy.

To je velmi důležitý bezpečnostní prvek.

Klient totiž dnes již není odkázán pouze na tvrzení advokáta, ale může získat potvrzení přímo ze systému ČAK, že úschova skutečně existuje a byla řádně evidována.

3. Automatické notifikace o úschově a pohybech peněz

Dalším významným bezpečnostním prvkem jsou automatické notifikace.

Dnes mohou klienti dostávat:

• potvrzení z ČAK o zaevidování úschovy,
• informace z banky o vedení účtu úschovy,
• a v některých případech i notifikace o pohybech na účtu úschovy.

Tím se výrazně zvyšuje transparentnost celé transakce.

4. Garanční fond České advokátní komory

Největší novinkou od roku 2026 je vznik Garančního fondu Česká advokátní komora.

Pokud by došlo k trestné činnosti advokáta při správě úschovy, mohou být klienti za zákonem stanovených podmínek odškodněni právě z tohoto fondu.

Fond je financován samotnými advokáty, kteří úschovy provádějí. Od roku 2026 odvádějí advokáti příspěvek za každou evidovanou úschovu.

Pro klienty jde o velmi významné posílení ochrany jejich peněz.

5. Pojištění a odpovědnost advokáta

Advokát odpovídá za škodu způsobenou při výkonu advokacie a za svou činnost nese odpovědnost celým svým majetkem.

Současně musí být povinně pojištěn pro případ odpovědnosti za škodu vzniklou při poskytování právních služeb.

Výše pojištění se však může mezi jednotlivými advokáty výrazně lišit. U vyšších kupních cen proto doporučuji ověřit si:

• výši pojistného limitu,
• zda odpovídá hodnotě převáděné nemovitosti,
• případně zda má advokát sjednáno připojištění.

Je však vhodné vědět, že pojištění typicky kryje profesní pochybení či chybu při výkonu advokacie. Nelze automaticky předpokládat, že pokrývá každou formu úmyslné trestné činnosti.

6. Přísnější pravidla a kontrola ze strany ČAK

Novela zákona o advokacii zároveň výrazně posílila kontrolní pravomoci České advokátní komory.

Komora dnes může například:

• kontrolovat údaje o úschovních účtech,
• požadovat informace od bank,
• nebo dočasně pozastavit advokátovi oprávnění provádět úschovy.

Současně novela zavedla také zákaz hotovostních vkladů a výběrů advokáta na úschovních účtech. Preferovány jsou transparentní bezhotovostní převody s dohledatelnou historií.

7. Povinnosti podle AML zákona a ochrana osobních údajů (GDPR)

Advokát má při poskytování advokátní úschovy povinnost dodržovat také zákon č. 253/2008 Sb., tedy zákon proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu (AML zákon).

Proto zpravidla provádí zejména:

• identifikaci klientů,
• kontrolu totožnosti,
• zjišťování původu finančních prostředků,
• kontrolu některých údajů o transakci,
• a další zákonem vyžadované úkony.

Při těchto činnostech zároveň dochází ke zpracování osobních údajů účastníků transakce, například pro účely:

• převodu nemovitosti,
• vedení advokátní úschovy,
• plnění zákonných povinností advokáta,
• ochrany proti podvodům,
• a splnění požadavků podle AML zákona.

Advokáti i banky proto musí dodržovat pravidla ochrany osobních údajů podle GDPR a zabezpečit citlivé informace klientů proti zneužití.

Součástí dokumentace bývají také informace o tom, jak jsou osobní údaje zpracovávány, komu mohou být předávány a po jakou dobu jsou uchovávány.

Jak tedy dnes bezpečně probíhá advokátní úschova?

V praxi dnes bezpečně nastavená advokátní úschova často funguje takto:

1. Advokát připraví smlouvu o úschově.
2. Založí zvláštní bankovní účet určený pouze pro konkrétní úschovu.
3. Úschovu ještě před přijetím peněz zaeviduje do Elektronické knihy úschov České advokátní komory.
4. Klienti obdrží potvrzení o evidenci úschovy.
5. Banka současně klientům zašle potvrzení o vedení účtu úschovy, včetně čísla účtu a identifikace účastníků transakce.
6. Teprve poté kupující odešle peníze na účet úschovy.
7. Po připsání peněz na účet úschovy bývají klienti informováni o přijetí finančních prostředků.
8. Po splnění podmínek smlouvy — typicky po povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí — advokát zadá výplatu kupní ceny na předem sjednaný účet prodávajícího.
9. O odchozí platbě a pohybu prostředků na účtu úschovy mohou být klienti opět informováni bankovní notifikací.
10. Po ukončení celé transakce bývá účet úschovy standardně zrušen a nepoužívá se pro další obchody.

Díky propojení advokáta, banky a Elektronické knihy úschov České advokátní komory je dnes celý proces výrazně transparentnější a bezpečnější než v minulosti.

Na co si dát pozor?

Přestože dnešní systém advokátních úschov patří mezi velmi bezpečné, doporučuji:

• ověřit si, že je advokát skutečně registrován u ČAK,
• požadovat potvrzení o evidenci úschovy,
• pečlivě kontrolovat číslo účtu úschovy,
• využít notifikace o pohybech na účtu,
• ověřit si výši pojištění advokáta,
• a důkladně číst podmínky výplaty kupní ceny.

Důležité je také vědět, že kvalita smluvní dokumentace bývá často stejně důležitá jako samotná úschova peněz.

Závěr

Při převodech nemovitostí v hodnotách milionů korun považuji advokátní úschovu za velmi dobrý a praktický způsob zabezpečení kupní ceny.

Velkou výhodou advokátů bývá flexibilita, schopnost řešit komplikace a možnost zajistit celý převod nemovitosti komplexně.

Díky změnám zavedeným v posledních letech — zejména od roku 2026 — je dnes systém advokátních úschov výrazně bezpečnější, transparentnější a lépe kontrolovaný než v minulosti.

Potřebujete poradit, jak postupovat při prodeji či pronájmu bytu či nemovitosti? 

Chystáte se na prodej či pronájem, ale nechcete vše zařizovat sami?

Neváhejte se obrátit na mě!

Rád Vám pomohu s celým procesem — od stanovení ceny nemovitosti přes marketing a jednání se zájemci až po bezpečný převod kupní ceny a předání nemovitosti novému majiteli.