Právě proto je téma skrytých vad jedním z nejdůležitějších a zároveň nejvíce podceňovaných témat při převodu nemovitostí.

Co je skrytá vada?

Jednoduše řečeno:
skrytá vada je taková závada nemovitosti, která:

• existovala již v době prodeje,
• nebyla při běžné prohlídce zjistitelná,
• a projeví se až později.

Nejde tedy o běžné opotřebení ani o vady, které byly zjevné při koupi.

Typické příklady skrytých vad

V praxi bývají nejčastější například:

• zatékání střechy,
• vlhkost a plísně,
• špatná izolace,
• praskliny ve statice domu,
• skryté vady elektroinstalace,
• problémy s odpady nebo kanalizací,
• nefunkční hydroizolace,
• černé stavební úpravy,
• problémy se sousedy nebo hlučností,
• právní vady a omezení užívání.

U starších domů a bytů bývá hranice mezi běžným opotřebením a skrytou vadou často předmětem sporů.

Jak dlouho může kupující vady reklamovat?

Podle občanského zákoníku může kupující vady reklamovat zpravidla:

• bez zbytečného odkladu po jejich zjištění,
• nejpozději však do 5 let od nabytí vlastnického práva u nemovitosti.

To ale neznamená, že každá reklamace bude automaticky úspěšná.

Kupující musí prokázat zejména:

• že vada existovala již při převodu,
• že nebyla zjistitelná běžnou prohlídkou,
• a že na ni nebyl upozorněn.

Nejčastější problém: „Prodávající o tom přece musel vědět“

Právě zde vzniká nejvíce konfliktů.

Kupující často tvrdí:

„To není možné, aby o tom prodávající nevěděl.“

A následně:

• požadují slevu z kupní ceny,
• úhradu opravy,
• nebo se obrací na soud.

U závažnějších vad se může jednat i o stovky tisíc korun, které prodávající zpětně kupujícímu vrací.

Ochrání prodávajícího věta „Kupující kupuje jak stojí a leží“?

Ve většině běžných realitních převodů nikoliv.

Prodávající totiž:

• nesmí úmyslně zatajovat vady,
• nesmí uvádět nepravdivé informace,
• a odpovídá za to, co o nemovitosti tvrdí.

Ani dobře napsaná smlouva nezaručí absolutní ochranu, pokud by se později prokázalo vědomé zatajení problému.

Riziko i při prodeji přes realitní kancelář

Mnoho lidí se domnívá, že pokud prodávají přes realitní kancelář, odpovědnost automaticky přechází na ni.

To je omyl.

Realitní kancelář:

• obvykle není vlastníkem nemovitosti,
• a za technický stav nemovitosti většinou neodpovídá.

Odpovědnost za vady tedy zpravidla stále nese prodávající.

Jak se může prodávající chránit?

Úplně odstranit riziko prakticky nelze. Lze jej ale výrazně snížit.

Doporučuji zejména:

• pravdivě informovat o známých vadách,
• nic nezatajovat,
• uchovat komunikaci s kupujícím,
• pořídit fotodokumentaci stavu nemovitosti,
• kvalitně zpracovat předávací protokol,
• a u dražších nemovitostí zvážit technickou inspekci před prodejem.

Velmi důležité je také správné nastavení kupní smlouvy.

Jak se může chránit kupující?

Také kupující by měl být obezřetný.

Před koupí doporučuji:

• důkladnou prohlídku nemovitosti,
• kontrolu technického stavu,
• ověření dokumentace,
• a u starších domů často i nezávislou technickou inspekci.

Několik tisíc korun za odbornou kontrolu může ušetřit statisíce a mnoho zbytečného stresu.

Závěr

Skryté vady patří mezi časté zdroje sporů po prodeji nemovitosti, a některé advokátní kanceláře se cíleně specializují na získávání stovek tisíců korun zpět od prodávajících ve prospěch kupujících - a jsou v tom opravdu dobré!

Mnoho problémů však vzniká nikoliv ze zlého úmyslu, ale jednoduše proto, že:

• prodávající podcení svou odpovědnost,
• nebo kupující očekává stav odpovídající novostavbě u starší nemovitosti.

Správně nastavený prodej, kvalitní smlouvy a otevřená komunikace však mohou většině budoucích sporů předejít.

Chystáte se prodávat nebo pronajímat nemovitost?

Pomohu Vám:

• bezpečně nastavit celý převod,
• upozornit na možná rizika,
• koordinovat právní servis,
• a minimalizovat problémy, které se mohou objevit ještě roky po prodeji nemovitosti.