Úschova kupní ceny – část 2: Jak to udělat správně a kde?

Úschova kupní ceny – přehled možností a jejich srovnání

V tomto článku se zaměřím na čtyři základní možnosti úschovy kupní ceny při převodu nemovitosti a u každé stručně vysvětlím její hlavní charakteristiky.

Již při přípravě kupní smlouvy by si měly smluvní strany ujasnit, kde bude kupní cena uložena po dobu mezi podpisem smlouvy a převodem vlastnického práva v katastru nemovitostí.

Tuto otázku je ideální řešit už při rezervaci nemovitosti nebo v rané fázi vyjednávání.

Cílem je, aby všechny strany dopředu věděly:

• jak celý proces proběhne,
• jaké mají povinnosti,
• a jaká rizika a ochrany jsou součástí zvoleného řešení.

Jaké vlastnosti by měla mít bezpečná úschova

Správně zvolený schovatel by měl zajistit zejména:

1. nestranný a neutrální přístup k oběma stranám,
2. bezpečné oddělení peněz od majetku schovatele,
3. ochranu proti zneužití či neoprávněné dispozici s prostředky,
4. jasně definovaný mechanismus výplaty peněz oprávněné straně,
5. právní rámec včetně dodržení AML povinností podle zákona č. 253/2008 Sb.

Čtyři základní možnosti úschovy peněz

V praxi existují čtyři hlavní způsoby, jak lze kupní cenu při převodu nemovitosti zajistit:

1. bankovní úschova (jistotní nebo vázaný účet),
2. advokátní úschova,
3. notářská úschova,
4. úschova přes realitní kancelář.

Každá z těchto variant má své výhody i omezení a je vhodná pro jiný typ transakce.

Doporučení: právní kontrola smluv

Bez ohledu na zvolený způsob úschovy vždy doporučuji, aby všechny smlouvy před podpisem zkontroloval nezávislý právník.

Důvod je jednoduchý - i drobná chyba ve smlouvě může mít zásadní dopad na bezpečnost celé transakce.

Platí zde klasické pravidlo:

„I mistr tesař se někdy utne.“

Družstevní převody a platba v hotovosti

U převodu družstevního podílu se někdy objevuje představa, že úschova není nutná, protože transakce probíhá rychle.

Typická úvaha bývá:
„Kupující mi předá hotovost při podpisu smluv a následně proběhne převod u družstva.“

Tento postup však není vhodný ani bezpečný.

Hotovostní platby

U hotovostních transakcí je nutné respektovat zákonný limit 270 000 Kč pro platby v hotovosti mezi fyzickými osobami.

Zároveň je třeba počítat s tím, že i u družstevních převodů se uplatňují povinnosti podle AML zákona č. 253/2008 Sb., zejména pokud jde o prokazování původu prostředků.

Rizika „rychlých“ plateb mezi stranami

Někdy se objevuje i varianta, že kupující pošle peníze okamžitým bankovním převodem přímo před podpisem převodu.

I zde je ale nutné být opatrný, protože:

• stále platí AML povinnosti,
• a neexistuje zde žádný neutrální schovatel, který by transakci kontroloval.

Proč úschovu nepodceňovat

Úschova kupní ceny není formalita, ale klíčový bezpečnostní prvek celé transakce.

Špatně zvolený způsob úschovy může vést k:

• zbytečným rizikům,
• právním sporům,
• nebo komplikacím při převodu vlastnictví.

Závěr

Teď už znáte čtyři základní možnosti úschovy kupní ceny i jejich základní principy.

V následujících dílech této série se podíváme podrobně na výhody a nevýhody jednotlivých variant, aby bylo jasné, která z nich se hodí pro konkrétní situaci.

Správná volba úschovy je totiž jedním z nejdůležitějších kroků při bezpečném převodu nemovitosti.

Potřebujete poradit, jak postupovat při prodeji či pronájmu bytu či nemovitosti? 

Chystáte se na prodej či pronájem, ale nechcete vše zařizovat sami?

Neváhejte se obrátit na mě!

Rád Vám pomohu s celým procesem — od stanovení ceny nemovitosti přes marketing a jednání se zájemci až po bezpečný převod kupní ceny a předání nemovitosti novému majiteli.